Calcolatore Mutuo
Calcola rata mensile, interessi totali, TAEG e piano di ammortamento.
Per privati e aziende. Ogni voce di costo spiegata nel dettaglio.
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Scopri quanto risparmi pagando qualcosa in più ogni mese. Dal 2007 (Decreto Bersani) nessuna penale per l'estinzione anticipata del mutuo.
Inserisci il tasso variabile attuale per confrontare i due scenari. Il simulatore calcola anche cosa succede se il tasso variabile sale o scende nel tempo.
| Scenario | Tasso | Rata mensile | Interessi totali | Risparmio / Costo extra |
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| Anno | Rata | Quota Capitale | Quota Interessi | Debito Residuo |
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L'importo che paghi ogni mese alla banca. Con l'ammortamento alla francese (il più diffuso in Italia), la rata è costante per tutta la durata. All'inizio paghi più interessi e meno capitale; alla fine il contrario.
Il tasso di interesse "puro" del mutuo. Non include spese accessorie. È il numero che trovi nelle pubblicità delle banche. Da solo non basta per confrontare mutui diversi.
Il costo reale del mutuo: include TAN + tutte le spese obbligatorie (istruttoria, perizia, assicurazione, imposta sostitutiva). È l'unico indicatore affidabile per confrontare offerte diverse. Per legge le banche devono comunicarlo.
Tassa una tantum calcolata sull'importo del mutuo. 0,25% per l'acquisto della prima casa (privati), 2% per la seconda casa o per le aziende. Esempio: su €150.000, prima casa = €375, seconda casa = €3.000.
Il costo che la banca addebita per lavorare la pratica: verifiche, analisi del merito creditizio, approvazione. Tipicamente 0,5-1% dell'importo, con un minimo di €300-500.
Un tecnico (perito) incaricato dalla banca valuta l'immobile per verificare che il suo valore sia congruo con l'importo del mutuo. Costo tipico €200-500, a carico del mutuatario.
Obbligatoria per legge per mutui ipotecari. Copre danni all'immobile da incendio, scoppio ed eventi atmosferici. Si paga ogni anno per tutta la durata del mutuo.
Il notaio redige l'atto di mutuo e iscrive l'ipoteca. I costi dipendono dall'importo e comprendono: onorario, imposte di registro, bolli, visure. Minimo €1.500-2.000 per importi sotto €100.000.
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Calcolatore IVA Online →Domande frequenti sul Mutuo
Come si calcola la rata del mutuo?
La rata del mutuo a tasso fisso si calcola con la formula francese (ammortamento alla francese): Rata = C × (r × (1+r)n) / ((1+r)n - 1), dove C è il capitale, r il tasso mensile e n il numero di rate. Ogni rata è costante: all'inizio paghi più interessi, alla fine più capitale.
Qual è la differenza tra TAN e TAEG?
Il TAN (Tasso Annuo Nominale) è il tasso di interesse puro. Il TAEG (Tasso Annuo Effettivo Globale) include tutte le spese accessorie obbligatorie. Il TAEG è sempre più alto del TAN e rappresenta il costo reale del mutuo. Per confrontare offerte diverse, guarda sempre il TAEG.
Quali sono le spese accessorie di un mutuo?
Istruttoria: 0,5-1% del mutuo. Perizia: €200-500. Imposta sostitutiva: 0,25% (prima casa) o 2% (seconda casa/aziende). Assicurazione: obbligatoria, €150-400/anno. Notaio: €1.500-3.000+. Tutte incluse nel TAEG.
Mutuo a tasso fisso o variabile?
Tasso fisso: rata costante, certezza e pianificazione. Ideale in periodi di tassi bassi. Tasso variabile: parte più basso ma può oscillare con l'Euribor. Conviene quando i tassi sono alti e si prevede un calo, o per durate brevi (5-10 anni).
Quanti anni può durare un mutuo?
Privati: 5-30 anni (alcuni fino a 40). Aziende: 5-20 anni. Più lunga la durata, più bassa la rata ma più alti gli interessi totali. Un mutuo a 30 anni costa in interessi quasi il doppio di uno a 15 anni.
Che differenza c'è tra mutuo privato e aziendale?
I mutui aziendali hanno tipicamente: tassi più alti (+0,5-1%), durate più brevi, imposta sostitutiva al 2%, spese istruttoria maggiori, garanzie aggiuntive richieste (fidejussioni, ipoteche su beni aziendali). In compenso, gli interessi sono deducibili dal reddito d'impresa.
Conviene estinguere il mutuo in anticipo?
Sì, quasi sempre. Dal 2007 (Decreto Bersani) non ci sono penali per l'estinzione anticipata dei mutui prima casa. Anche piccoli pagamenti extra mensili (€100-200) possono far risparmiare migliaia di euro di interessi e accorciare il mutuo di anni. Il risparmio è maggiore nei primi anni del mutuo, quando la quota interessi è più alta. Usa il nostro simulatore di estinzione anticipata per calcolare il risparmio esatto.
Come calcolo quanto mutuo posso permettermi?
Usa la modalità "Quanto posso permettermi?" del nostro calcolatore. Inserisci la rata mensile che vuoi sostenere, il tasso di interesse e la durata: il tool calcolerà l'importo massimo del mutuo e il valore stimato dell'immobile (considerando un LTV dell'80%). La regola generale è che la rata del mutuo non dovrebbe superare il 30-35% del reddito netto mensile.
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